Yeni Malik İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

Giriş

Türk Borçlar Kanunu madde 310 gereğince “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” Bu kapsamda yeni malik, kendisi veya yakınlarının ihtiyacı için bir taşınmaz satın aldığında, taşınmazda kiracı bulunuyorsa mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Diğer bir deyişle mevcut kira sözleşmesi geçerliliğini korumakta olup kiraya veren sıfatı değişmektedir. Yeni malikin evi kullanabilmesi için kiracının taşınmazı tahliye etmesi gerekmektedir.

Taşınmaz, kiracı tarafından kendi isteğiyle tahliye edilmezse, yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkı bulunmaktadır. Malik, taşınmazın mülkiyetini satış yoluyla edinmenin yanı sıra, bağış, trampa, sermaye taahhüdü, cebri icra veya miras gibi yollarla da kazanabilir ve yine tahliye davası açma hakkı bulunmaktadır. Yazının devamında yeni malik ihtiyacı nedeniyle tahliye davası Yargıtay kararları ışığında tüm detaylarıyla aktarılacaktır.

1. Yeni Malik İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları Nelerdir?

   
   

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Yeni Malik Gereksinimi” başlıklı 351. maddesi uyarınca;

(1) Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

(2) Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

İlgili madde uyarınca davanın şartları;

• Yeni Malikin Kendisi, Eşi, Altsoyu, Üstsoyu veya Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu Kişiler İçin Bir Konut Ya Da İşyeri İhtiyacının Bulunması

Kanun, kiralananı sonradan edinen yeni malik ile bu malikin eşi, altsoyu, üstsoyu ve Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için tahliye davası açılabileceğini öngörmektedir. Bu kapsamda evlatlığın ihtiyacı da tahliye sebebi olarak kabul edilebilir. Uygulamada sıklıkla karşımıza çıkan kardeşlere bakım yükümlülüğü ise Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiştir. Kardeşlerin konut veya işyeri ihtiyacının tahliye sebebi sayılabilmesi için TMK m.364/2’deki şartların aranıp aranmayacağı tartışmalı olmakla birlikte, kardeş nafakaya muhtaç ise tahliye davası ihtiyaç sebebiyle açılabilecektir.

• Edinme Tarihinden Başlayarak 1 Ay İçinde Durumu Kiracıya Bildirmek İçin İhtar Çekilmesi Şartıyla Davanın 6 Ay Sonra veya Sözleşme Süresinin Bitiminden Başlayarak Bir Ay İçinde Açılmış Olması

TBK m. 351 uyarınca tahliye davası açılabilmesi için, yeni malikin taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı olarak ihtar göndermesi zorunludur. İhtarnamede, yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunduğu açıkça belirtilmeli; ihtiyacın gerekçesi açıklanmalı, taşınmazın satın alındığını gösteren tapu belgesi eklenmeli ve kira bedellerinin yatırılacağı yeni IBAN numarası da kiracıya bildirilmelidir. Ancak, bir aylık süre içerisinde ihtarnamenin sadece düzenlenmiş olması yeterli olmayıp, bu sürede kiracıya tebliğ edilmiş olması da şarttır. Zira, süresinde yapılmayan tebliğin sonradan tamamlanması mümkün değildir.

Dava açma süresi, yeni malikin hangi seçimlik hakkını tercih ettiğine bağlı olarak değişmektedir. Yeni malik TBK m. 351 kapsamında iki ayrı seçimlik hakka sahiptir. Şayet TBK m. 351/1’de düzenlenen hak kullanılırsa, kiracıya bir ay içinde yazılı bildirim yapılması koşuluyla tahliye davası ancak altı ayın sonunda açılabilir. Başka bir ifadeyle, ihtar yoluyla yapılan bildirimin ardından yeni malik, altı aylık sürenin bitiminde tahliye talebinde bulunabilir. Buna karşılık, TBK m. 351/2’de öngörülen seçimlik hakkın kullanılması halinde tahliye davası, kira sözleşmesinin süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılabilir. Bu durumda ihtar gönderilip gönderilmeyeceği hususu kira sözleşmesinin hükümlerine göre belirlenir. Sözleşmede ihtar şartı öngörülmüşse, kiracıya ihtar çekilerek bildirim yapılması zorunludur; aksi takdirde açılan dava süresinde açılmış sayılmayacaktır.[1]

Eski malik ile kiracı arasındaki kira sözleşmesine dayalı olarak açılacak davanın, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılması gerekir. Ancak yeni malik, bu bir aylık süre içinde veya daha önce davayı açacağını kiracıya bildirmişse, TBK madde 353 uyarınca davayı söz konusu bildirimi izleyen dönemde, yani uzayan kira yılının sonuna kadar açabilir.[2] Önemle belirtmek gerekir ki TBK madde 351 ile düzenlenen tahliye davası konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerlidir.

• İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması

İhtiyaç sebebiyle tahliyeye karar verilebilmesi için, yeni malikin ileri sürdüğü ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu nitelikte olması gerekir. Bu koşullar, dava süresince de devam etmelidir. İhtiyaç nedeninin dava açıldığı tarihte mevcut olması aranmakla birlikte, yakın bir gelecekte gerçekleşmesi kuvvetle muhtemel bir ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilmektedir. İhtiyaç iddiası, tanık beyanı dâhil her türlü delille ispatlanabilir.

Kiraya verenin kendisi veya çocuğunun evlenecek olması ya da kiraya verene yeni bir çocuğun katılması ve mevcut konutun bu sebeple yetersiz hale gelmesi,[3] kiraya verenin ergin bir çocuğunun bulunması ve çocuğun ailesinden ayrı yaşamak istemesi,[4] tahliye talebinde bulunan kişinin 80 yaşını aşmış bakıma muhtaç bulunması ve çocuklarına yakın yaşama isteği,[5] tahliye talebinde bulunan davacının işinden istifa etmesi ve ikamet adresini değiştirmesi vb. şartları da sağlamak şartıyla yurda dönüş yapması[6] vb. durumlarda Yargıtay ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğuna karar vermiştir.

Yine Yargıtay ticari şirketin işyeri ihtiyacına dayalı tahliye davasında; söz konusu iş kolunun şirketin faaliyet konuları arasında yer alması gerektiğini veya farklı bir iş koluna geçilerek yeni bir işyeri açılması veya ticaretin genişletilmesinin talep edilmesi durumunda bu ihtiyacı samimi, gerçek ve zorunlu olarak değerlendirilmiştir.[7]

Tahliyeye konu taşınmazın bulunduğu bölgede yeni malikin başka bir taşınmazı bulunması hâlinde, tahliye talebi genellikle gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaç olarak kabul edilmemektedir. Ancak taşınmazda kiracı bulunması durumunda, Yargıtay ihtiyaç sebebinin varlığını kabul etmektedir.

Yargıtay, ihtiyaç sebebiyle açılan tahliye davalarında, dava devam ederken ihtiyaç sebebinin değişmesi hâlinde de davanın niteliği, konusu ve sebebi değişmediği için, davacının başlangıçta belirtilen ihtiyaçtan farklı bir ihtiyaç sebebine dayanarak davaya devam edebileceğine hükmetmiştir.[8]

2. Yeni Malik İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davasını Kimler Açabilir?

İhtiyaç iddiasına dayalı tahliye davalarında dava hakkı öncelikle kiralayana aittir. Bununla birlikte, kiralayan sıfatına sahip olmayan malik de bu davayı açabilir. Kiralanan taşınmaz paylı mülkiyete konu ise, dava açılabilmesi için pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gereklidir; elbirliği mülkiyetinde ise tüm ortakların davaya katılımı zorunludur. Paydaşlar davayı birlikte açabilecekleri gibi, bir paydaş tarafından açılan davaya diğer paydaşların sonradan onayı da alınabilir.[9] İhtiyaç sebebiyle tahliye davası yalnızca kiracıya karşı açılabilir. Birden fazla kiracı bulunması durumunda ise tahliye talebi bölünemeyeceğinden, dava tüm kiracılara karşı birlikte açılmalıdır.

Şirketler yeni malik konumunda ise, tahliye davası yalnızca şirketin kendi ihtiyacı nedeniyle açılabilir. Başka bir ifadeyle, şirket ortağı veya yetkilisinin kişisel ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılamaz.[10] Bununla birlikte, Yargıtay, şirketin ana sözleşmesinde çalışanlarının barınma ve konaklama ihtiyaçlarının karşılanacağına dair bir hüküm bulunması halinde, şirketin yeni malik olarak ihtiyaç gerekçesiyle tahliye davası açabileceğine hükmetmiştir.[11]

3. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Yeni malik ihtiyacı nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkemesi ise taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi, davalı kiracının davanın açıldığı andaki yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa edildiği yer Sulh Hukuk Mahkemesidir.

4. Yeniden Kiralama Yasağı Nedir?

TBK madde 355’de ihtiyaç nedeniyle taşınmazın tahliyesini isteyen malikin taşınmazı sadece mahkeme tarafından belirtilen ihtiyaç amacıyla kullanabilmesi için yeniden kiralama yasağı düzenlenmiştir.

(1) Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

(2) Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

(3) Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Kiraya veren, ihtiyaç sebebiyle kiralananı tahliye ettirmişse, taşınmaz yalnızca belirtilen ihtiyaç amacıyla kullanılabilir ve üç yıl boyunca başkasına kiralanamaz. Aksi durumda, kiraya veren eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödemekle yükümlüdür. Bununla birlikte, kiracının tazminat talep edebilmesi için tahliyenin mahkeme kararıyla gerçekleşmiş olması gerekir. Başka bir ifadeyle, kiracının yeni malikin talebi üzerine mahkeme kararı olmaksızın taşınmazı kendiliğinden boşalttığı durumda tazminat koşulları doğmayacaktır.

Sonuç

Yeni malik ihtiyacı nedeniyle tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde düzenlenmiş olup, kiracının korunması ile mülkiyet hakkının dengelenmesini amaçlayan önemli bir kurumdur. Bu düzenleme ile, taşınmazı sonradan edinen malikin kendisi veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacını karşılayabilmesi güvence altına alınırken, kiracının da keyfi tahliyelere karşı korunması sağlanmaktadır.

Tahliye davasının açılabilmesi için, yeni malikin ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olması, kiracıya kanunda öngörülen sürelerde yazılı bildirim yapılması ve davanın süre koşullarına riayet edilerek açılması zorunludur. Yargıtay kararları da uygulamada bu koşulların nasıl yorumlanacağını somutlaştırmakta ve ihtiyacın varlığına ilişkin sınırları belirlemektedir. Dava açmadan önce tüm yasal şartların titizlikle yerine getirilmesi, olası hak kayıplarının önüne geçmek açısından büyük önem taşımaktadır.

[1] Yargıtay 6. HD., 2015/3786 E., 2015/3683 K., 14.04.2015 T.

[2] Yargıtay 3. HD., 2017/7827 E., 2017/18433 K., 28.12.2017 T.

[3] Yargıtay 6. HD., 1996/4630 E., 1996/4784 K., 20.05.1996 T.

[4] Yargıtay 6. HD., 2016/3380 E., 2016/3343 K., 25.04.2016 T.

[5] Yargıtay 3. HD., 2018/7829 E., 2019/131 K., 15.01.2019 T.

[6] Yargıtay HGK., 2017/1540 E., 2021/878 K., 29.06.2021 T.

[7] Yargıtay 3. HD., 2017/8919 E., 2018/4322 K., 19.04.2018 T.

[8] Yargıtay 3. HD., 2017/6520 E., 2017/17028 K., 05.12.2017 T.

[9] Yargıtay 3. HD., 2018/347 E., 2018/3016 K., 27.3.2018 T.

[10] Yargıtay 3. HD., 2018/4179 E., 2018/9099 K., 26.09.2018 T.

[11] Yargıtay 6. HD., 2003/8998 E., 2003/9136 K., 22.12.2003 T.