Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gereken Hukuki Noktalar

Giriş

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile yüklenici (“Müteahhit”) arasında yapılan, arsa sahibinin arsasını müteahhide teslim ederek, müteahhidin bu arsa üzerinde bir bina inşa etmeyi ve karşılığında belirli bağımsız bölümlerin mülkiyetini arsa sahibine devretmeyi üstlendiği karma nitelikli bir sözleşmedir.

Arsa sahibinin edimi, arsayı müteahhide tahsis etmek ve belirlenen bağımsız bölümlerin mülkiyetini devretmektir. Müteahhidin edimi ise binayı sözleşmeye, projeye ve imar mevzuatına uygun şekilde tamamlamak ve arsa sahibine bağımsız bölümleri teslim etmektir. İşbu yazının devamında kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanırken dikkat edilmesi gereken hukuki noktalar konusunda detaylı bilgi verilecektir.

1. Yazılı Şekil Şartı ve Noter Düzenlemesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin hükümler içerdiğinden Türk Medeni Kanunu’nun 706/1. maddesi uyarınca resmi şekle tabidir. Anılan hükme göre, “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.” Bu nedenle, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması ve tarafların karşılıklı iradelerinin noter tarafından tutanağa geçirilerek imzalanması gerekir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, sözleşmenin yalnızca noter onayı ile değil, bizzat düzenleme şeklinde yapılmasının zorunlu olmasıdır. Diğer bir deyişle adi yazılı şekilde yapılan sözleşmeler ile noterde onaylama şeklinde yapılan sözleşmeler geçersizdir.

2. Sözleşmenin Tarafları ve Temsil

Arsa sahiplerinin tapu kayıtları incelenerek taşınmazın gerçek sahibinin kim olduğu tespit edilmelidir. Müteahhidin gerçek veya tüzel kişi olarak kimliği doğru belirlenmeli, tüzel kişilerde ise imza sirküleri ve ticaret sicil gazetesi incelenerek sözleşmenin imza ve temsil yetkisine sahip kişilerle yapıldığından emin olunmalıdır. Ayrıca yüklenicinin geçmişteki projeleri ve imalatları incelenmeli, hakkında devam eden icra takipleri bulunup bulunmadığı, mali durumu, aktif ve pasifleri araştırılmalıdır.

3. İnşaatın Tamamlanma Süresi ve Teslim

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaatın ne zaman tamamlanıp teslim edileceği mutlaka açık, net ve tereddüde yer vermeyecek şekilde düzenlenmelidir. Sadece teslim değil, başlangıç tarihinin belirlenmesi de önem taşımaktadır. Başlangıç tarihi “sözleşmenin imza tarihinden itibaren, yapı ruhsatının alınmasından itibaren, arsa sahibi tarafından teslimin sağlanmasından itibaren” vb. ibareler ile belirlenmiş olabilir. Bu durumda inşaat süresinin başlangıcına bağlı herhangi bir işlem gerçekleştiğinde, her aşama için yazılı tutanak tutulmalıdır. Aksi halde inşaatın süresinin başladığına ilişkin ihtilaf çıkma olasılığı yüksektir. Ayrıca, sözleşmede yalnızca bitiş süresi değil, başlangıcın başka bir olaya bağlandığı hallerde, bu aşamalar da süreye dahil edilmelidir. Örneğin yapı ruhsatı 6 ay içinde alınacaktır vb.

Bunun yanı sıra arsa sahibi ve müteahhit arasında paylaşım oranları, inşaatın tamamlanma süresi aşamalar hâlinde belirlenmeli ve yükleniciye ait bağımsız bölümlerin devri, bu aşamaların başarıyla tamamlanmasına bağlanmalıdır. Yükleniciye devredilecek bağımsız bölümlerin devri iş tamamlanmadan yapılacak ise Sözleşmede teminat ipoteğine ilişkin hükümlere yer verilmeli ve tapuda ipoteğe ilişkin şerh verilirken ipoteğin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı olarak konulduğu belirtilmelidir.

4. Tapu Kaydı İncelemesi ve İmar Durumu

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmadan önce, arsanın niteliği, yüzölçümü, bulunduğu bölgedeki imar planları, imar durumu ve kat izni gibi hususlar ayrıntılı biçimde değerlendirilmelidir. Bunun yanında, taşınmaz üzerinde mevcut olan ipotek, haciz veya şerh gibi takyidatlar titizlikle araştırılmalı; söz konusu sınırlamaların inşaat sürecini ya da tapuda yapılacak devir işlemlerini engelleyip engellemeyeceği mutlaka kontrol edilmelidir.

5. Eksik ve Ayıplı İfa Tazminatı

İnşaatın gerçekleştirilmesi sırasında yüklenicinin üstlendiği işlerin hiç yapılmaması, eksik veya gereği gibi yapılmaması ya da dürüstlük kuralına aykırı şekilde yerine getirilmesi sonucunda, yapıda eksik ya da ayıplı imalatlar meydana gelebilir. Bu tür durumlara karşı tarafların haklarını korumak amacıyla, sözleşmede yüklenicinin yalnızca ortaya çıkan zararı gidermekle değil, ayrıca daha yüksek tutarda tazminat ödemekle de sorumlu olacağı yönünde hükümlere yer verilebilir.

6. Tarafların Temerrüdü

Sözleşmenin yürürlükte olduğu süre boyunca taraflardan herhangi biri edimlerini zamanında veya gereği gibi yerine getirmeyebilir. Bu durumlarda sözleşme metninde hem arsa sahibinin hem de yüklenicinin temerrüde düşmesi halinde doğacak sonuçların ve Sözleşmeye aykırı davranan tarafın ödemesi gereken cezai şartın düzenlenmesi gerekir.

7. Mücbir Sebep

Yüklenicinin inşaatı arsa malikine geç teslim ettiğinde mücbir sebep[1] olmayan nedenlere haksız olarak dayanmasını engellemek amacıyla nelerin mücbir sebep olarak sayılacağı ve mücbir sebebin ne kadar süreyle sözleşmenin ifasını durduracağı, bu zamanın geçmesi halinde yapılabilecek işlemler belirtilmelidir.

8. Gecikme Tazminatı ve Cezai Şart

Taraflar, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde sözleşme yükümlülüklerinin zamanında yerine getirilmemesi halinde uygulanacak gecikme tazminatı ve diğer cezai şartları sözleşmede belirleyebilirler. Uygulamada, genellikle gecikme yaşandığında her ay için rayiç kira bedeli üzerinden tazminat ödenmesi kararlaştırılmaktadır. Ancak cezai şart, özellikle dönme cezası ve gecikme tazminatı farklı hukuki kavramlardır ve birbirine karıştırılmamalıdır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde cezai şartın mutlaka sözleşmede düzenlenmiş olması gerekir. Buna karşılık, gecikme tazminatı, sözleşmede açıkça belirtilmemiş olsa bile, Türk Borçlar Kanunu’nun 118. maddesi uyarınca taraflarca talep edilebilir ve ödenebilir.

9. Teknik Şartname ve Bağımsız Bölümlerin Paylaşımı

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde teknik şartname, sözleşmenin bir parçası olarak ya da ek olarak düzenlenebilir. Teknik şartnamede kullanılan ifadeler olabildiğince sade, açık ve net olmalı; farklı yorumlamalara fırsat verilmemeli, ürün marka ve modellerinin şartnamede belirtilmesi gerekmektedir.

Bağımsız bölümlerin arsa sahipleri ile müteahhit arasında nasıl paylaşılacağı, mimari proje, ekli kroki ve diğer ayrıntılar hukuki olarak düzenlenmelidir. Ayrıca planlar, çizimler, malzeme ve ekipman spesifikasyonları gibi belgeler de sözleşme eklerine dahil edilerek tarafların yükümlülükleri ve hakları net bir şekilde ortaya konulmalıdır.

10. Sözleşmenin Feshi, Görevli ve Yetkili Mahkeme  

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi de sözleşmenin kuruluşu gibi resmi şekle tabidir. Feshin geçerli sayılabilmesi ve hukuki sonuç doğurabilmesi için ya taraflarca noter aracılığıyla ya da mahkeme kararı ile gerçekleştirilmesi gerekir. Feshin ileriye ve geriye dönük hukuki sonuçları da göz önünde bulundurulmalıdır. Tarafların karşılıklı mutabakatıyla fesih söz konusu ise, feshin hukuki sonuçları önceden kararlaştırılmalı ve sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Doğacak bir uyuşmazlık durumunda hangi mahkemelerin yetkili olduğu da belirlenmelidir.

11. Değişiklikler ve Ek İşler

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, inşaat sürecinde ortaya çıkabilecek değişiklikler ve ek işlerle ilgili tarafların hak ve sorumluluklarını açıkça düzenlemelidir. Bu kapsamda, değişikliklerin nasıl talep edileceği, onay süreçleri, ek maliyetlerin karşılanma biçimi ve tüm işlemlerin yazılı olarak belgelenmesi gibi hususlar sözleşmede net bir şekilde belirtilmelidir.

12. Müteahhittin İşi Devretme Hakkı

Müteahhittin sözleşme kapsamındaki işleri devretme, ortak alma veya hisse devretme yetkisi, sözleşmede açık ve ayrıntılı şekilde düzenlenmelidir. Aksi takdirde, inşaatın icra sürecinde tarafların farklı bir firma veya muhataplarla karşılaşması ihtimali doğabilir, bu da hukuki ve uygulama açısından sorunlara yol açabilir.

13. Kabul ve Teslim Şartları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yüklenici tarafından inşa edilecek bağımsız bölümlerin kabul ve teslim koşulları açıkça belirlenmelidir. Gerektiğinde arsa sahipleri, alanında uzman kişilerden oluşan bir kabul heyeti oluşturabilir. Bağımsız bölümler, önce geçici kabul aşamasından geçirilmeli; eksiklikler tespit edilirse giderilmeli ve yalnızca eksiksiz hâlde kesin kabul yapılmalıdır.

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, tarafların hak ve yükümlülüklerini net bir şekilde belirleyen, dikkatle hazırlanması gereken sözleşmelerdir. Yazılı şekil, teslim süreleri, bağımsız bölümlerin devri, teminat ve cezai şartlar ile mücbir sebep ve değişiklik hükümlerinin açıkça düzenlenmesi, olası ihtilafları önler ve projenin güvenli bir şekilde tamamlanmasını sağlar.

[1] Mücbir sebep, tarafların kontrolü dışında gelişen, önceden öngörülemeyen ve meydana geldiğinde tarafların edimlerini yerine getirmesini engelleyen olağanüstü durumları ifade eder. Bu durumlar, tarafların kusuru olmaksızın sözleşme yükümlülüklerini yerine getiremeyecekleri hallerde sözleşme sorumluluklarını etkileyebilir.